Etiler'de Sıfır Daire mi, Yeni Bina mı? Farklar ve Doğru Seçim

Etiler'de ev arayanların en sık sorduğu sorulardan biri, sıfır bir daire mi yoksa birkaç yıllık yeni bir binadaki daire mi alınması gerektiğidir. Boş arsanın neredeyse bulunmadığı Etiler'de yeni konut arzı büyük ölçüde kentsel dönüşümle yenilenen binalardan oluştuğu için iki seçenek de sınırlı sayıdadır. Bu yazıda Etiler'de satılık sıfır daireler ile yeni bina daireler arasındaki farkları ve doğru seçimi belirleyen ölçütleri ele alıyoruz.

Üç kavram: sıfır daire, yeni bina ve projeden daire

Sıfır daire, yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış ve hiç oturulmamış dairedir. Yeni bina daire ise son yıllarda tamamlanmış bir binada bulunan, kullanılmış olabilen dairedir. Projeden daire ise inşaatı süren ya da henüz başlamamış bir yapıdan, genellikle kat irtifakı aşamasında yapılan alımdır. Üçü de «yeni» sayılsa da belge, risk ve fiyat açısından farklıdır.

Belgeler ve belirsizlik

Sıfır ve yeni bina dairelerde iskânın alınmış ve tapunun kat mülkiyetine geçmiş olması, alıcının karşılaşabileceği belirsizliği azaltır. Projeden alımda ise teslim tarihi, yüklenicinin süreci tamamlama gücü ve sözleşmedeki taahhütler belirleyici olur. Her durumda yapının 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre projelendirildiği ve yapı denetim raporları incelenmelidir.

Fiyat ve pazarlık payı

Sıfır daireler genellikle hiç kullanılmamış olmanın primini taşır. Birkaç yıllık yeni bir binadaki daire ise benzer yapı kalitesini sunarken pazarlık için daha fazla alan bırakabilir. Projeden alım, erken aşamada fiyat avantajı sağlayabilir; ancak bu avantaj teslim süresi ve yüklenici riskiyle birlikte değerlendirilmelidir. Her durumda karşılaştırmayı aynı sokakta ve benzer yaştaki binalarda gerçekleşen satışlarla yapmak gerekir.

Taşınma zamanı ve yaşam düzeni

Hemen taşınmak isteyen bir aile için yönetimi ve ortak alanları oturmuş bir yeni bina daha az sürpriz demektir. Sıfır bir dairede ise ilk aylarda ortak alanların tamamlanması, yönetimin kurulması ve küçük ayıpların giderilmesi gibi süreçler yaşanabilir. Bu nedenle sıfır dairede teslim tutanağını dikkatle hazırlamak önemlidir. Yeni bina dairelerde ise önceki kullanımdan kalan izlerin ve yapılan değişikliklerin kontrol edilmesi gerekir.

Kira geliri hedefleyenler için

Saha gözlemlerimize göre Beşiktaş'ta yeni bina dairelerde kiralık talebi, satılık talebinden daha güçlü seyretmektedir. Kira geliri hedefleyen bir yatırımcı için teslimi yakın ya da yeni teslim edilmiş bir daire, kiracı açısından cazip bir seçenek olabilir. Bununla birlikte aidat, boş kalma süresi ve eşya yatırımı da hesaba katılmalıdır.

Bina yaşı ve dönüşüm geçmişi

Etiler'deki yeni binaların önemli kısmı, eski binaların yerine yapılmıştır. Binanın hangi yıl tamamlandığı, dönüşüm sürecinin nasıl yürüdüğü ve kat maliklerinin yapısı; yönetim ve ortak giderler açısından fark yaratabilir. Kentsel dönüşümle yenilenen binalarda daire sahiplerinin bir kısmı eski hak sahipleridir; bu durum binanın sakin profilini ve yönetim kültürünü de etkiler.

Kısa kontrol listesi

• İskân: Yapı kullanma izin belgesi alınmış mı?
• Tapu: Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?
• Deprem yönetmeliği: Yapı 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre projelendirilmiş mi?
• Otopark ve depo: Daireye tahsisli mi, yazılı olarak belirtilmiş mi?
• Yönetim ve aidat: Yönetim planı ve aidatın kapsamı net mi?

Etiler'de yeni arz nerede?

Etiler'de yeni arz özellikle Tepecik Yolu çevresinde, Dünya Göz Hastanesi'nin arka sokaklarında ve Akmerkez'in arkasındaki genç binaların bulunduğu bölgede yoğunlaşır. Bu sokaklarda yenilenen binaların önemli kısmını MaaNaa Etiler blokları oluşturur. Bölgedeki seçenekleri, teslim aşamalarını ve satın alma kontrol listesini Etiler'de satılık sıfır ve yeni bina daireler rehberimizde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Etiler'de sıfır ya da yeni bina daire alımı, satışı ve kiralaması için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Özkan ÖZEL
Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi
Beşiktaş / İstanbul
ozkanozel.com

#EtilerSıfırDaire #EtilerYeniBina #EtilerSatılıkDaire #BeşiktaşYeniBina #BeşiktaşGayrimenkul