Beşiktaş Kuruçeşme İmar Sitesi: Boğaz Hattında Konum, Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Potansiyeli

Beşiktaş Kuruçeşme İmar Sitesi, Kuruçeşme'nin üst kotlarında, Boğaz hattının geri görünüm bölgesinde konumlanan, yeşil doku içerisinde yer alan ve bazı dairelerinden kısmi Boğaz ve İstanbul manzarası görülebilen eski konut yerleşimlerinden biridir.

Kuruçeşme'nin Arnavutköy, Bebek, Ortaköy ve Ulus akslarına yakın konumu, İmar Sitesi'ndeki konutların gayrimenkul değerinde lokasyon faktörünü öne çıkarmaktadır. Özellikle geniş kullanım alanına sahip, balkonlu ve manzaralı daireler bölgedeki konut talebinde farklılaşabilmektedir.

Kuruçeşme İmar Sitesi'nin Konum ve Konut Özellikleri

İmar Sitesi, Kuruçeşme'nin üst sırtlarında yer alan konut dokusu içerisinde bulunmaktadır. Bölgenin yüksek kotlu yapısı nedeniyle bazı konutlarda Boğaz, deniz ve yeşil alan manzarası öne çıkmaktadır.

Sitedeki konutlarda ağırlıklı olarak 2+1 ve 3+1 daire planları görülmekte; geniş balkon, ferah kullanım alanı ve çevredeki yeşil doku, yapıların öne çıkan özellikleri arasında değerlendirilmektedir.

Kuruçeşme gibi sınırlı arsa arzına sahip ve Boğaz hattına yakın bir bölgede gayrimenkul değerlendirmesi yapılırken yalnızca dairenin metrekaresi değil;

• Dairenin bulunduğu blok ve kat,
• Boğaz ve şehir manzarasının niteliği,
• Cephe ve gün ışığı,
• Net kullanım alanı,
• Balkon ve açık alan avantajı,
• Otopark imkânı,
• Binanın yaşı ve teknik durumu,
• Tapu ve imar özellikleri

birlikte değerlendirilmelidir.

Kuruçeşme İmar Sitesi'nde Gayrimenkul Değeri

Kuruçeşme İmar Sitesi'ndeki konutların fiyatları; daire büyüklüğü, katı, cephesi, manzarası, iç renovasyon durumu ve blok konumu gibi unsurlara göre farklılık gösterebilmektedir.

Güncel satış ilanlarında görülen fiyatlar belirli dönemlerde yaklaşık 25 milyon TL–35 milyon TL bandında örneklenebilse de, ilan fiyatı ile gerçekleşen satış fiyatı aynı olmayabileceğinden, gerçek piyasa değerinin belirlenmesinde karşılaştırılabilir satışlar ve taşınmazın özgün özellikleri esas alınmalıdır.

Bu nedenle Kuruçeşme İmar Sitesi'nde bir gayrimenkul için fiyat belirlenirken yalnızca metrekare bazlı karşılaştırma yapmak yerine konum + manzara + yapı özellikleri + hukuki durum + piyasa likiditesi birlikte analiz edilmelidir.

Kuruçeşme'de Kentsel Dönüşüm ve İmar Mevzuatı

Kuruçeşme'deki eski yapıların yenilenmesi söz konusu olduğunda, bölgenin Boğaziçi alanındaki özel imar ve koruma hükümleri önemli bir değerlendirme başlığıdır.

Özellikle taşınmazın hangi imar bölgesinde bulunduğu, ilgili plan notları, yapılaşma koşulları ve koruma kararları incelenmeden gelecekte oluşabilecek yapılaşma kapasitesi hakkında kesin bir sonuç çıkarılmamalıdır.

2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu ve Yapılaşma Koşulları

Kuruçeşme'deki taşınmazlar açısından 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve ilgili imar planları önemli hukuki çerçevelerden biridir.

Boğaziçi alanında ön görünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerine ilişkin farklı yapılaşma koşulları bulunabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm veya yeniden yapım sürecinde, genel kentsel dönüşüm mevzuatının yanı sıra taşınmazın bulunduğu bölgeye özgü imar ve koruma hükümlerinin de ayrıca incelenmesi gerekir.

Bu çerçevede eski bir yapının yenilenmesi, otomatik olarak emsal veya kat artışı anlamına gelmemektedir. Yeni yapılaşma kapasitesi; parselin konumu, yürürlükteki imar planı, plan notları, yapılaşma koşulları ve ilgili mevzuat kapsamında değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla İmar Sitesi'nde kentsel dönüşüm potansiyeli araştırılırken “mevcut yapı yenilenirse kaç metrekare yeni alan elde edilir?” sorusunun teknik ve hukuki veriler üzerinden cevaplanması önemlidir.

İmar Sitesi'nde Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Değerlendirilmeli?

Kuruçeşme İmar Sitesi'nde gayrimenkul satın almayı değerlendiren yatırımcılar açısından yalnızca mevcut konutun fiziksel özellikleri değil, taşınmazın gelecekteki kullanım ve dönüşüm senaryoları da analiz edilmelidir.

Özellikle eski yapı stokunda;

mevcut yapı değeri + arsa payı + imar hakları + dönüşüm maliyeti + manzara avantajı + lokasyon primi + gelecekteki likidite

birlikte değerlendirilmelidir.

Boğaz hattındaki premium gayrimenkullerde sınırlı arsa arzı ve güçlü lokasyon avantajı önemli olmakla birlikte, her taşınmazın aynı dönüşüm potansiyeline sahip olduğu varsayılmamalıdır. Bu nedenle yatırım kararı öncesinde imar, tapu, yapı ve piyasa değerlemesinin birlikte yapılması önem taşır.

Kuruçeşme İmar Sitesi'nde Gayrimenkul Alım, Satım ve Kiralama

Kuruçeşme İmar Sitesi'nde gayrimenkul alım, satım veya kiralama sürecinde; taşınmazın yalnızca ilan değerine göre değil, lokasyon, manzara, yapı özellikleri, hukuki durum ve güncel piyasa koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle Boğaz hattındaki premium konutlarda doğru fiyatlama, doğru hedef müşteri profili ve stratejik pazarlama yaklaşımı, gayrimenkulün gerçek potansiyelinin ortaya çıkarılması açısından önem taşımaktadır.

Projede gayrimenkul alım-satımı ve kiralama hizmetleri için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Özkan ÖZEL
Stratejik Gayrimenkul Varlık Yönetimi
Beşiktaş / İstanbul
ozkanozel.com

#BeşiktaşGayrimenkul #KuruçeşmeGayrimenkul #Boğaziçiİmar #KentselDönüşüm #IstanbulRealEstate #LuxuryProperty